Es ist eine der größten finanziellen und emotionalen Lebensentscheidungen: Soll ich weiterhin zur Miete wohnen oder den Schritt wagen und eine eigene Immobilie kaufen? Während das Kaufen mit dem Traum vom Vermögensaufbau und Gestaltungsfreiheit lockt, punktet das Mieten mit Flexibilität und weniger Verantwortung. Eine pauschale Antwort auf die Frage “Kaufen oder Mieten in Österreich?” gibt es nicht.
Doch es gibt einen klaren Weg, um die richtige Entscheidung für deine persönliche Situation zu treffen. Dieser detaillierte Ratgeber dient als dein Leitfaden. Wir stellen die Kosten objektiv gegenüber, beleuchten die langfristigen Vor- und Nachteile und geben dir ein verlässliches Gerüst an die Hand, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Kaufen baut Vermögen auf, Mieten bietet Flexibilität: Beim Kauf zahlst du in die eigene Tasche (Tilgung), während du als Mieter:in ungebunden bleibst.
- Kaufnebenkosten nicht unterschätzen: Rechne beim Immobilienkauf in Österreich mit zusätzlichen Kosten von rund 10 % des Kaufpreises, die aus deinem Eigenkapital bezahlt werden müssen.
- Die Entscheidung ist individuell: Sie hängt stark von deiner persönlichen Lebensplanung, deiner finanziellen Situation und deiner Risikobereitschaft ab.
- Lange Wohndauer ist entscheidend: Finanziell rechnet sich ein Kauf oft erst, wenn du planst, mindestens 10-15 Jahre in der Immobilie zu wohnen.
1. Der reine Kostenvergleich: Was unterm Strich wirklich anfällt
Um eine realistische Vergleichsbasis zu schaffen, müssen wir alle anfallenden Kosten beider Seiten ehrlich auflisten.
Die Kosten als Mieter:in
Die Rechnung ist hier relativ einfach. Deine monatlichen Wohnkosten setzen sich zusammen aus der Nettomiete und den Betriebskosten. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist außerdem eine Kaution (meist 3 Bruttomonatsmieten) zu hinterlegen, die du aber am Ende zurückbekommst, sofern keine Schäden entstanden sind.
Die Kosten als Eigentümer:in
Hier wird es komplexer. Die oft unterschätzten Kaufnebenkosten betragen in Österreich rund 10 % des Kaufpreises und müssen aus deinem Eigenkapital bezahlt werden.
| Kostenpunkt | Prozentsatz |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % |
| Maklerprovision (inkl. USt.) | 3,6 % |
| Notar-/Anwaltskosten (inkl. USt.) | ca. 1-2 % |
Deine laufende monatliche Belastung ist mehr als nur die Kreditrate. Sie umfasst:
- Kreditrate: Besteht aus einem Zinsanteil (Kosten für die Bank) und einem Tilgungsanteil (deine Rückzahlung, die dein Vermögen erhöht).
- Betriebskosten: Fallen genauso an wie bei einer Mietwohnung.
- Instandhaltungsrücklage: Als Eigentümer:in bist du für alle Reparaturen selbst verantwortlich. Experten raten, hierfür monatlich mindestens 1 Euro pro Quadratmeter zurückzulegen.
Tipp
Denke an unerwartete Ausgaben: Reparaturen oder Modernisierungen wie eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach können jederzeit anfallen. Mit einem finanziellen Puffer bleibst du handlungsfähig und vermeidest Stress.
2. Langfristig gedacht: Vermögensaufbau vs. Flexibilität
Die rein monatlichen Kosten sind nur eine Seite der Medaille. Die strategische Entscheidung wird durch die langfristige Perspektive bestimmt.
Pro Kauf: Vermögen schaffen
Der entscheidende Vorteil beim Kauf ist der Vermögensaufbau. Jeder Euro, den du in die Tilgung deines Kredits steckst, wandelt sich von Schulden in Eigenkapital. Du zahlst quasi auf dein eigenes “Sparbuch aus Beton” ein. Langfristig schützt dich Eigentum vor steigenden Mieten und schafft einen wertvollen Besitz für deine Altersvorsorge oder für die nächste Generation.
Pro Miete: Frei und ungebunden bleiben
Der größte Pluspunkt des Mietens ist die Flexibilität. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt, Familienzuwachs oder der Wunsch nach Veränderung – als Mieter:in kannst du mit einer Kündigungsfrist reagieren. Du trägst keine Verantwortung für teure Reparaturen wie eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach. Das Kapital, das du nicht in eine Immobilie investierst, kannst du anderweitig anlegen.
“Der finanzielle Kipp-Punkt ist oft erreicht, wenn die Kaltmiete die reinen Zinskosten eines vergleichbaren Objekts übersteigt und man plant, länger als 10 Jahre an einem Ort zu bleiben. Ab diesem Moment investiert man mit jedem Euro Tilgung aktiv in das eigene Vermögen, anstatt es nur auszugeben. Eine stabile Lebensplanung ist dafür aber die Grundvoraussetzung.”
Sarah Bauer, Finanzierungsberaterin
3. Mehr als nur Geld: Die Lifestyle-Entscheidung
Letztendlich ist die Entscheidung auch eine Frage des persönlichen Lebensstils und der eigenen Prioritäten.
Für das Kaufen spricht vor allem:
- Gestaltungsfreiheit: Du kannst dein Zuhause genau nach deinen Wünschen umbauen und gestalten.
- Sicherheit & Stabilität: Niemand kann dir kündigen. Du schaffst einen festen Lebensmittelpunkt für dich und deine Familie.
- Emotionale Bindung: Der Stolz und die Freude am eigenen Heim.
Für das Mieten spricht vor allem:
- Weniger Verantwortung: Bei Problemen rufst du die Hausverwaltung an. Du musst dich nicht um Instandhaltung kümmern.
- Kalkulierbare Kosten: Du hast keine Angst vor unerwarteten, teuren Reparaturen.
- Einfachheit: Weniger administrativer Aufwand und bürokratische Hürden.
4. Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ab wann lohnt sich Kaufen finanziell?
Als Faustregel gilt: Ein Kauf beginnt sich finanziell zu lohnen, wenn du planst, mindestens 10-15 Jahre in der Immobilie zu wohnen. In dieser Zeit gleichen die eingesparten Mietzahlungen und der Wertzuwachs in der Regel die hohen Anfangskosten (Nebenkosten) und die Zinszahlungen aus.
Kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen?
In Österreich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) sehr selten und schwierig zu bekommen. Die meisten Banken verlangen, dass du zumindest die Kaufnebenkosten von rund 10 % selbst tragen kannst. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser sind die Kreditkonditionen.
Was ist besser für eine Familie?
Für Familien mit Kindern ist der Wunsch nach Stabilität oft ein starkes Argument für den Kauf. Ein eigenes Haus mit Garten bietet mehr Platz und die Sicherheit, nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Allerdings schränkt es die Flexibilität bei einem Jobwechsel stark ein. Die Entscheidung ist daher sehr individuell.
Fazit: Finde deine persönliche Antwort
Es gibt kein universelles “Besser” oder “Schlechter”. Ob Kaufen oder Mieten die richtige Wahl für dich ist, hängt von deiner finanziellen Lage, deiner Familienplanung, deinen beruflichen Aussichten und deinem persönlichen Wunsch nach Sicherheit oder Flexibilität ab. Dieser Artikel hat dir hoffentlich die richtigen Fragen und Werkzeuge an die Hand gegeben, um eine bewusste und fundierte Entscheidung für deinen Lebensweg zu treffen.