Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ist für viele nicht nur ein Zuhause, sondern auch der größte Vermögenswert. Die Weitergabe dieser Immobilie an die nächste Generation will gut geplant sein, um den Familienfrieden zu wahren und steuerliche Nachteile zu vermeiden. Ein klar formuliertes Testament ist dafür das wichtigste Instrument.
Doch was genau muss man beim Vererben einer Immobilie beachten? Welche rechtlichen Fallstricke gibt es, und wie kann man sicherstellen, dass der eigene Wille bestmöglich umgesetzt wird? Dieser Ratgeber erklärt dir die Grundlagen des Erbrechts in Österreich im Bezug auf Immobilien und zeigt dir die wichtigsten Punkte auf, die du bei der Nachlassplanung berücksichtigen solltest.
Das Wichtigste in Kürze:
- Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge, die oft zu Erbengemeinschaften führt.
- Ein Testament ermöglicht die gezielte Zuordnung der Immobilie an eine oder mehrere Personen.
- Der Pflichtteil naher Angehöriger muss auch bei testamentarischer Regelung berücksichtigt werden.
- Eine frühzeitige Planung und eventuell eine Schenkung zu Lebzeiten können Streit vermeiden und Steuern sparen.
1. Die gesetzliche Erbfolge: Wer erbt ohne Testament?
Hast du kein Testament verfasst, tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Diese regelt klar, wer in welcher Reihenfolge erbt.
- 1. Linie: Deine Kinder (leibliche und adoptierte) und deren Nachkommen erben zu gleichen Teilen.
- Ehepartner:in / eingetragene:r Partner:in: Erbt neben den Kindern ein Drittel des Nachlasses. Gibt es keine Kinder, erbt er/sie zwei Drittel neben den Eltern des Verstorbenen oder alles, wenn auch diese nicht mehr leben.
- 2. Linie (wenn keine Kinder da sind): Deine Eltern und deren Nachkommen (also deine Geschwister, Nichten/Neffen).
- Weitere Linien: Großeltern und deren Nachkommen etc.
Das Problem bei Immobilien: Oft entsteht eine Erbengemeinschaft, in der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer der Immobilie werden. Können sich die Erben nicht einigen (z.B. über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung), drohen langwierige Streitigkeiten bis hin zur Zwangsversteigerung.
2. Das Testament: Dein letzter Wille zählt
Mit einem Testament kannst du die gesetzliche Erbfolge nach deinen Wünschen abändern und klar festlegen, wer die Immobilie erhalten soll.
Formvorschriften beachten!
Damit dein Testament gültig ist, müssen strenge Formvorschriften eingehalten werden:
- Eigenhändiges Testament: Der gesamte Text muss von dir persönlich handgeschrieben und am Ende unterschrieben sein. Ort und Datum sind empfehlenswert.
- Fremdhändiges Testament: Kann mit Computer oder von einer anderen Person geschrieben werden. Du musst es in Anwesenheit von drei unabhängigen, gleichzeitig anwesenden Zeugen unterschreiben und mit einem Zusatz versehen, dass dies dein letzter Wille ist. Die Zeugen müssen ebenfalls unterschreiben und ihre Identität angeben.
- Notarielles Testament: Wird vor einem Notar errichtet und bietet die höchste Rechtssicherheit.
Wichtig: Kleine Formfehler können das gesamte Testament ungültig machen!
Inhaltliche Gestaltungsmöglichkeiten
Im Testament kannst du:
- Eine:n oder mehrere Alleinerben einsetzen.
- Einzelne Vermögenswerte (wie die Immobilie) als Vermächtnis einer bestimmten Person zuordnen.
- Teilungsanordnungen treffen, um Streitigkeiten bei der Aufteilung des Nachlasses zu vermeiden.
- Eine:n Testamentsvollstrecker:in bestimmen, der/die die Abwicklung des Erbes übernimmt.
3. Der Pflichtteil: Gesetzlicher Schutz für nahe Angehörige
Auch wenn du ein Testament verfasst, kannst du deine nächsten Angehörigen nicht komplett enterben (außer in extremen Ausnahmefällen). Kindern und dem/der Ehepartner:in bzw. eingetragenen Partner:in steht ein gesetzlicher Pflichtteil zu.
Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch. Das bedeutet: Wenn du die Immobilie z.B. nur einem Kind vererbst, müssen die anderen pflichtteilsberechtigten Erben (andere Kinder, Ehepartner:in) von dem/der Erben:in in Geld ausgezahlt werden. Dies kann den/die Erben:in der Immobilie finanziell überfordern und zum Verkauf zwingen.
4. Schenkung zu Lebzeiten: Eine Alternative mit Vor- und Nachteilen
Um Streitigkeiten zu vermeiden oder die Immobilie gezielt an eine Person weiterzugeben, kann eine Schenkung zu Lebzeiten eine Option sein.
Vorteile:
- Klare Verhältnisse schon zu Lebzeiten.
- Möglichkeit, sich vertraglich Rechte zu sichern (z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht).
- Steuerliche Freibeträge können eventuell mehrfach genutzt werden.
Nachteile:
- Du gibst die Kontrolle über die Immobilie ab.
- Schenkungen können auf den Pflichtteil anderer Erben angerechnet werden und zu Ausgleichszahlungen führen.
- Es fallen Schenkungssteuern bzw. Grunderwerbsteuer an (abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert).
Tipp
Such dir frühzeitig Beratung bei einem:einer Notar:in oder Anwält:in für Erbrecht – für eine klare Strategie, ein rechtssicheres Testament und zur Vermeidung von Konflikten.
Fazit: Klarheit schaffen für den Ernstfall
Die Planung der eigenen Nachfolge, insbesondere wenn eine Immobilie Teil des Erbes ist, ist ein wichtiges, wenn auch oft aufgeschobenes Thema. Ein klares und formal korrektes Testament ist der beste Weg, um sicherzustellen, dass dein letzter Wille umgesetzt wird und deine Liebsten vor unnötigen Streitigkeiten geschützt sind. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema und professionelle Beratung schaffen Sicherheit und Frieden – für dich und deine Erben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wo sollte ich mein Testament aufbewahren?
Du kannst es zu Hause aufbewahren, allerdings besteht die Gefahr, dass es nicht gefunden oder manipuliert wird. Sicherer ist die Hinterlegung beim Notar, Rechtsanwalt oder Bezirksgericht. Diese werden im Zentralen Testamentsregister registriert, sodass es im Todesfall sicher aufgefunden wird.
Kann ich mein Testament jederzeit ändern?
Ja, du kannst dein Testament jederzeit ändern oder widerrufen, solange du testierfähig bist. Die einfachste Methode ist, ein neues Testament zu verfassen, das das alte ausdrücklich aufhebt.
Fällt in Österreich Erbschaftssteuer an?
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer in ihrer früheren Form wurde in Österreich abgeschafft. Allerdings fällt beim Erwerb von Immobilien (auch durch Erbschaft oder Schenkung) die Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab.